O Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis do Rio Grande do Sul (SECOVI-RS) divulgou a sexta edição do levantamento de atratividade imobiliária dos municípios gaúchos. O estudo identifica localidades com condições favoráveis à implantação de novos empreendimentos, considerando indicadores econômicos, demográficos, educacionais e habitacionais.
A pesquisa abrange 496 dos 497 municípios do Estado, com exceção de Porto Alegre – considerada o principal destino de investimentos do setor. A classificação reúne 15 variáveis, além do Índice de Desenvolvimento Socioeconômico (IDESE), para avaliar o potencial de cada cidade.
Na Região Celeiro, Três Passos lidera o ranking entre os 21 municípios – ocupando a 115ª posição estadual. Santo Augusto aparece em segundo lugar no âmbito regional, na 135ª colocação gaúcha, seguido por Tiradentes do Sul (139ª), Sede Nova (153ª) e Chiapetta (194ª).
Crissiumal ocupa a sexta posição regional – figurando em 212º lugar no Estado. Na sequência aparecem São Martinho (246º), Vista Gaúcha (251º), Tenente Portela (254º) e Humaitá (257º), que completam o grupo dos dez municípios mais bem posicionados da Região Celeiro.
Na outra extremidade, São Valério do Sul apresenta a menor atratividade regional – ocupando a 496ª posição no RS. Redentora aparece em 495º lugar, seguido por Esperança do Sul (471º), Barra do Guarita (465º) e Braga (442º).
Potencial fraco predomina
Além da classificação geral, o SECOVI-RS analisou a capacidade dos municípios de receber empreendimentos de diferentes padrões construtivos, considerando as faixas de rendimento da população. Os resultados foram divididos em três níveis de potencial: forte, médio e fraco.
Na Região Celeiro, 17 dos 21 municípios (81%) receberam avaliação fraca no padrão A. Apenas Miraguaí, Santo Augusto e Sede Nova alcançaram classificação média, enquanto Tiradentes do Sul foi o único a apresentar potencial forte nesse segmento.
No padrão B, seis cidades (28,6%) obtiveram avaliação média: Bom Progresso, Crissiumal, Derrubadas, Santo Augusto, Sede Nova e Vista Gaúcha. Os outros 15 municípios (71,4%) foram enquadrados na categoria fraca – sem registros de potencial forte.
O cenário é diferente no padrão C, que apresenta a maior quantidade de classificações médias. Dez municípios (47,6%) atingiram esse nível: Campo Novo, Coronel Bicaco, Crissiumal, Derrubadas, Humaitá, Santo Augusto, São Martinho, Tenente Portela, Tiradentes do Sul e Três Passos, além de Vista Gaúcha. Ao todo, são 11 cidades (52,4%) com potencial médio, enquanto as dez restantes (47,6%) receberam avaliação fraca. Nenhuma alcançou o nível forte.
Considerando os três padrões, foram registradas 63 avaliações entre os municípios regionais. Desse total, 42 (66,7%) são fracas, 20 (31,7%) médias e apenas uma (1,6%) forte. Os números demonstram o predomínio de condições menos favoráveis à implantação de novos empreendimentos, embora existam diferenças importantes conforme o segmento imobiliário analisado.
Santo Augusto e Tiradentes do Sul se destacam
Embora Três Passos lidere o ranking geral de atratividade imobiliária na Região Celeiro, Santo Augusto e Tiradentes do Sul apresentam resultados relevantes na análise por padrão construtivo.
Santo Augusto é o único dos 21 municípios com classificação média nos três segmentos avaliados. Já Tiradentes do Sul se destaca por ser a única cidade regional a alcançar potencial forte no padrão A. Nos segmentos B e C, o Município recebeu avaliação média.
Crissiumal, Derrubadas e Vista Gaúcha também apresentam resultados semelhantes, com potencial fraco no padrão A e médio nos padrões B e C. Sede Nova, por sua vez, alcançou classificação média nos dois primeiros segmentos, mas recebeu avaliação fraca no terceiro.
Tenente Portela ocupa a 254ª posição estadual e a nona colocação entre os municípios da Região Celeiro. A cidade apresenta potencial fraco nos padrões A e B, enquanto no padrão C recebeu classificação média – situação que evidencia diferenças na capacidade de absorção de empreendimentos conforme o perfil de renda dos consumidores.
A classificação, entretanto, não significa que os municípios receberão necessariamente novos investimentos. O levantamento identifica características econômicas que podem favorecer a demanda por determinados tipos de imóveis, sem assegurar a viabilidade de projetos.
Economia e infraestrutura são determinantes
No cenário estadual, Caxias do Sul, Canoas, Pelotas, Santa Maria e Passo Fundo ocupam as cinco primeiras posições do ranking. Segundo o vice-presidente de Comercialização do SECOVI-RS, Rafael Padoin Nenê, essas cidades se destacam pela capacidade de atrair recursos, movimentar a economia e reter profissionais qualificados.
— Quando há uma região que tem uma organização no sentido de ter a iniciativa privada buscando empreender, atraindo investimentos, que tem um PIB mais relevante, onde a infraestrutura e a gestão pública conversam melhor, isso faz com que algumas regiões despontem nessa questão de desenvolvimento econômico. E a construção civil está intrinsecamente ligada nisso. Esse contexto movimenta uma cadeia — explica o dirigente.
Rafael Padoin Nenê também ressalta a importância de planos diretores compatíveis com as características econômicas de cada Município, além de apontar a escassez de mão de obra qualificada como um dos desafios enfrentados pela construção civil.
O levantamento foi divulgado em um cenário de juros elevados, crédito restrito e dificuldades de acesso ao financiamento habitacional. Esses fatores, associados à renda da população, à disponibilidade de terrenos e à legislação urbanística, influenciam a concretização de novos empreendimentos.
Para a Região Celeiro, os resultados evidenciam diferenças entre os municípios e oferecem subsídios para identificar oportunidades de investimento. Também reforçam a importância do desenvolvimento econômico, da infraestrutura e do planejamento urbano para ampliar a atratividade imobiliária das cidades.
ENTREVISTA
Rafael Fornari - Corretor de Imóveis
- Tenente Portela ocupa a 254ª posição no ranking estadual de atratividade imobiliária divulgado pelo SECOVI-RS. Como você avalia esse resultado diante da realidade do mercado imobiliário do Município? A classificação reflete o cenário observado atualmente?
Acredito que sim. A avaliação do SECOVI-RS leva em consideração 15 fatores e não necessariamente o volume de negociações do Município.
- O levantamento aponta que Tenente Portela apresenta potencial fraco para empreendimentos dos padrões A e B e médio para o padrão C. Na prática, quais tipos de imóveis têm maior procura no Município? Qual é o perfil predominante dos compradores?
Sim, o levantamento revela os imóveis com maior procura na cidade. A maior busca por imóveis prontos estão dentro das classes B e C, principalmente de imóveis que possibilitam o financiamento habitacional. Imóveis de padrão A tem uma procura/mercado insignificante em relação as demais classes.
- Considerando os juros elevados, as restrições de crédito e o poder aquisitivo da população, quais são atualmente os principais obstáculos para a compra de imóveis em Tenente Portela? Esses fatores têm provocado mudanças no comportamento dos consumidores?
Realmente, a alta da taxa de juros tem impactado a venda de imóveis. Um dos fatores é a necessidade de uma renda comprovada relativamente alta para a aquisição de imóveis, assim como a entrada de, no mínimo 20%, tem sido uma barreira de entrada para o financiamento. O mercado imobiliário com taxa de juro alta tende a ficar desaquecido.
- Na sua avaliação, Tenente Portela possui demanda e condições para ampliar os investimentos imobiliários nos próximos anos? Quais fatores poderiam impulsionar a construção de novos empreendimentos e a valorização dos imóveis no Município?
Sim. A cidade vem demandando imóveis, como já mencionado, principalmente os classificados como C e B. Esse tipo de imóvel sempre tem procura e principalmente na faixa C uma baixa oferta. Outro fato que vem aquecendo a necessidade de imóveis é a falta destes para locação. Observa-se um crescimento de imóveis menores (kit net) e também construção de novos empreendimentos com o foco na locação imobiliária.
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